Loja com duas frentes em Cacilhas, Almada

O ativo

The asset

A antiga "Churrasqueira Alegria", pronta para uma segunda vida

The former "Churrasqueira Alegria", ready for a second life

Loja de esquina funcional numa malha urbana consolidada de Cacilhas. As infraestruturas pesadas de restauração (extração de fumos, água e esgoto) já existem, o que reduz materialmente o custo e o tempo de qualquer das estratégias.

A functional corner shop in a consolidated urban area of Cacilhas. The heavy restaurant infrastructure (fume extraction, water and drainage) is already there, materially cutting the cost and time of either strategy.

Tipo

Type

Fração autónoma "B" · comércio

Freehold unit "B" · commercial

Morada

Address

R. Barradas de Carvalho 17-C, Cacilhas

Composição

Layout

Loja, arrumos, copa e WC (R/C)

Shop, storage, pantry & WC (ground)

Área de referência

Reference area

57,3 m² (bruta, caderneta)

57.3 m² (gross, registry)

Exposição

Exposure

Dois alçados (este e oeste)

Two elevations (east & west)

Infraestruturas

Utilities

Água, esgoto, extração 156 m³/h

Water, drainage, extraction 156 m³/h

Classe energética

Energy class

Licença de utilização

Use licence

Alvará n.º 387 (1993), comércio

Permit no. 387 (1993), commercial

Porque tem saída pelos dois lados

Why it works from both sides

O que normalmente trava a conversão de uma loja em habitação (falta de luz natural, ausência de ligações, frente única) aqui não se coloca: o espaço tem janelas em duas fachadas, entrada própria pela rua e as ligações de água e esgoto já feitas. O mesmo conjunto de atributos torna o espaço imediatamente apto a restauração.

What usually blocks converting a shop into housing (no natural light, missing connections, a single frontage) doesn't apply here: the unit has windows on two façades, its own street entrance and water and drainage already connected. That same set of attributes makes it immediately suitable for food service.

Situação jurídica

Legal status

Propriedade plena, titulada por escritura pública (proprietário: sociedade imobiliária). Constituição de propriedade horizontal registada. Vendida sem ónus e encargos, devoluta de pessoas e bens. VPT de 23.969,66 €.

Full freehold, held by public deed (owner: a property company). Horizontal property registered. Sold free of charges and liens, vacant of people and goods. Tax value (VPT): €23,969.66.

As duas vias · Economia para o comprador

Two paths · Buyer economics

Mesmo ponto de entrada, dois perfis de investimento

Same entry point, two investment profiles

Um ativo, duas saídas claras. Os números abaixo são estimativas a partir de comparáveis de mercado de Cacilhas/Almada (2026) e do relatório de avaliação Casafari para o T1.

One asset, two clear exits. The figures below are estimates based on Cacilhas/Almada market comparables (2026) and the Casafari valuation report for the flat.

Pressupostos comuns.Common assumptions. Preço de compra 115.000 €; custos de aquisição ≈ 9.200 € (IMT 6,5% = 7.475 €; Imposto do Selo 0,8% = 920 €; escritura e registos ≈ 800 €). Aquisição "all-in" ≈ 124.200 €. Todos os números prospetivos são estimativas, não garantias. Purchase price €115,000; acquisition costs ≈ €9,200 (transfer tax 6.5% = €7,475; stamp duty 0.8% = €920; deed and registration ≈ €800). "All-in" acquisition ≈ €124,200. All forward-looking figures are estimates, not guarantees.

Via A · Reabilitar & arrendar Path A · Refurbish & lease

Rendimento recorrente

Recurring income

Espaço de restauração / dark kitchen, arrendado a operador.

Food-service / dark-kitchen space, leased to an operator.

Aquisição all-inAll-in acquisition124.200 €

Obra (500 €/m² + IVA 6%)Works (€500/m² + 6% VAT)30.210 €

Investimento totalTotal investment≈ 154.400 €

Renda mensal estimadaEstimated monthly rent960 €

Renda anualAnnual rent11.520 €

Yield bruto (Aquisição)Gross yield (Acquisition)≈ 10,0 %

Yield líquido / investidoNet yield / invested≈ 6,3 %

Renda alinhada com lojas comparáveis em Cacilhas (ex.: 59 m² a 760 €/mês; frentes de maior exposição arrendam acima). Yield líquido após IMI, seguro, manutenção e vacância (~15%). Começa a pagar imediatamente após a obra; risco de execução baixo.

Rent in line with comparable Cacilhas shops (e.g. 59 m² at €760/mo; higher-exposure frontages let for more). Net yield after property tax, insurance, maintenance and vacancy (~15%). Starts paying immediately after works; low execution risk.

Via B · Converter & revender Path B · Convert & resell

Mais-valia na revenda

Capital gain on resale

Converter em habitação T1 e revender ao valor de mercado da zona.

Convert into a one-bed flat (T1) and resell at local market value.

Aquisição all-inAll-in acquisition124.200 €

Obra + alteração de usoWorks + change of use42.294 €

Holding (juros, IMI, seguro)Holding (interest, tax, insurance)≈ 3.000 €

Custos de venda (5% + IVA)Selling costs (5% + VAT)14.725 €

Custo total all-inTotal all-in cost≈ 184.200 €

Venda estimada (Casafari)Estimated sale (Casafari)239.431 €

Lucro estimadoEstimated profit≈ 55.000 €

Margem / ROI sobre custoMargin / ROI on cost≈ 30 %

Venda estimada do T1 pela avaliação Casafari (239.431 €, ≈ 4.200 €/m²). Cenário conservador à média do concelho de Almada (3.756 €/m², idealista): venda ≈ 214.000 € e lucro ≈ 31.000 €. A alteração de uso carece de licenciamento na Câmara de Almada, com prazos habitualmente longos. Lucro antes de imposto sobre a mais-valia.

Estimated T1 sale per the Casafari valuation (€239,431, ≈ €4,200/m²). Conservative case at the Almada municipal average (€3,756/m², idealista): sale ≈ €214,000 and profit ≈ €31,000. Change of use requires licensing from Almada City Council, with typically long timelines. Profit before capital-gains tax.

As duas vias, lado a lado

The two paths, side by side

A Via B tem o retorno absoluto mais alto (~55 mil € de lucro estimado pela avaliação Casafari; ~31 mil € no cenário conservador), mas assenta em vender o T1 ao valor de mercado da zona e exige licenciar a alteração de uso. A Via A rende menos em absoluto, mas começa a pagar imediatamente após a obra (~10% bruto / 6,3% líquido) e o risco de execução é muito menor, porque depende apenas de arrendar.

Path B has the higher absolute return (~€55k estimated profit per the Casafari valuation; ~€31k in the conservative case), but relies on selling the flat at the local market value and requires licensing the change of use. Path A returns less in absolute terms, but starts paying immediately after works (~10% gross / 6.3% net) and carries far lower execution risk, since it only depends on leasing.

Localização

Location

Em Cacilhas, num dos pontos de maior fluxo da margem sul

In Cacilhas, one of the busiest spots on the south bank

Terminal de ferry para Lisboa (Cais do Sodré) e metro de superfície a poucos minutos a pé, num eixo de restauração ribeirinho consolidado. Malha residencial densa em redor, com procura natural tanto para comércio de proximidade como para habitação.

Ferry terminal to Lisbon (Cais do Sodré) and surface metro a few minutes' walk away, on an established riverside dining strip. A dense residential fabric around it, with natural demand for both neighbourhood retail and housing.

Cais de Cacilhas (ferry p/ Cais do Sodré)Cacilhas ferry (to Cais do Sodré)2 min a pé2 min walk
Metro Sul do Tejo (superfície)Metro Sul do Tejo (surface)~4 min a pé~4 min walk
Eixo de restauração ribeirinhoRiverside dining stripEnvolventeAdjacent
Malha residencial densaDense residential areaEm redorAll around
Lisboa (Cais do Sodré) por ferryLisbon (Cais do Sodré) by ferry~10 min~10 min

Detalhes

Details

Detalhes que fazem a diferença

Details that make the difference

Duas montras com dupla exposição (alçados este e oeste) e entrada própria pela rua.

Two shopfronts with dual exposure (east & west elevations) and its own street entrance.

Extração de fumos (156 m³/h), água e esgoto já instalados. A infraestrutura pesada de restauração está feita.

Fume extraction (156 m³/h), water and drainage already installed. The heavy restaurant infrastructure is done.

Licença de utilização para comércio válida (Alvará n.º 387, 1993).

Valid commercial-use licence (Permit no. 387, 1993).

Vendida devoluta, sem ónus e encargos e sem registos pendentes. Pronta para escritura.

Sold vacant, free of charges and liens, no pending registrations. Ready for deed.

FAQ

Perguntas frequentes

Frequently asked questions

Porquê vender off-market?Why sell off-market?

O perfil deste ativo (duplo cenário, infraestrutura técnica instalada, entrada abaixo de custo de reposição) fala a um público específico: investidores de rendimento, promotores de pequena escala e operadores de restauração. A venda dirigida a esse público, sem ruído, é a abordagem mais direta.

This asset's profile (dual scenario, technical infrastructure in place, entry below replacement cost) speaks to a specific audience: income investors, small-scale developers and restaurant operators. A targeted, no-noise sale to that audience is the most direct approach.

A alteração de uso para habitação está garantida?Is the change of use to housing guaranteed?

Não. A Via B (converter em T1) depende de licenciamento da Câmara Municipal de Almada, não assegurado e com prazos habitualmente longos. Os atributos do imóvel (luz natural em duas fachadas, ligações feitas) são favoráveis, mas cada interessado deve conduzir a sua própria due diligence.

No. Path B (converting to a one-bed flat) depends on licensing from Almada City Council, which is not assured and usually takes time. The unit's attributes (natural light on two façades, connections in place) are favourable, but each buyer should run their own due diligence.

Os números de rendibilidade são garantidos?Are the return figures guaranteed?

Não. Os valores de obra, renda, rendibilidade e revenda são estimativas a partir de comparáveis de mercado (Cacilhas/Almada, 2026), do relatório Casafari para o T1 e de pressupostos do proprietário. Não constituem garantia de rendimento nem recomendação de investimento.

No. Works, rent, yield and resale figures are estimates based on market comparables (Cacilhas/Almada, 2026), the Casafari report for the flat and the owner's assumptions. They do not constitute a guarantee of return or an investment recommendation.

Há comissão para agentes parceiros?Is there a commission for partner agents?

Sim. Comissão de 5% + IVA para o agente parceiro que apresente o comprador. A negociação do preço é direta com o proprietário.

Yes. A 5% + VAT commission for the partner agent who introduces the buyer. Price negotiation is direct with the owner.

O imóvel vende-se livre de encargos?Is the property sold free of charges?

Sim. Propriedade plena titulada por escritura pública, com propriedade horizontal registada. Vende-se como está, devoluta de pessoas e bens, sem ónus e encargos e sem registos pendentes.

Yes. Full freehold held by public deed, with horizontal property registered. Sold as-is, vacant, free of charges and liens, with no pending registrations.

Loja com duas frentes em Cacilhas, a 2 min do cais

Double-fronted shop in Cacilhas, 2 min from the ferry